网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎么应对的逻辑剖析,茹萍

来历:柳沙徐锦江(ID:xmg_bijiben)

(一)

在拍地的时分,咱们经常会遇到一个问题,比方在拍一块地的时分,这块地周边的房价才1万+/㎡,为什么别家的房企敢把楼面价举到8000/㎡还要往上?

为什么相同相差不多的建安本钱,相同相差不多的融资途径,自家就不敢举上去?

老板究竟在顾忌什么问题呢?这一次,你刀哥就站在老板的思想视点来通知你,为什么对面敢这么举,而于凤至我方却不敢。

一般在商场上行期,要想在揭露招拍挂商场上拿到土地,就有必要得加预期,不加预期基本上是拿不到地的。

所谓的加预期,意思便是说,现在地块周边的房价是1万/㎡,你对该土地上建的房子未来价格的猜测上,就不能按1万/㎡来算,有必要依照1万/㎡以上的价格渐渐加,依据房企本身的状况,定出高于现在商场价的价格,只需这样才干拿到土地。

不然,即便撸撸妹去报名,也是出场陪标,毫无意义。

而假定网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍拍地的时分加了预期,把房价定得过高,未来房价涨幅并没有到达你得预期,商场上的客户不配合,不来买怎样办?这个问题不仅仅是出资部分的问题,相同也是营销、规划、本钱等部分都需求考虑的问题。

我该用什么样的手法,才干卖得比周边的商场价格更高,并且购房者们还要配合?

1、针对地段优质,配套完善的老练地段的高价地。

像金茂府那样主打科技产品是一个不错的方法。把房子像智能手机那样,植入各自科技产品,打造抢先一个年代的“未来人居住所”,以智能人居来拉高产品溢价,完全朝着豪宅的方向去打造。

2、假定地块所在的方位是刚需区,没有豪宅基因。

这样的地块拍出了高价地,就得从规划端寻求打破,做一些别出心裁的产品巨婴,拉高产品价位,一起还能杰出性价比。

刚需盘最大的客群便是刚需,刚需人群需求一套房子上车,他们很介意价格,也很重视性价比,却不会关怀你这个房子里边装了有什么“骚东西”。你里边的东西再“骚”再潮,刚需佬们也用不到。所以,高性价比的产品就能够拉高项目的溢价。

比方当下一个适当火的户型规划“咬合复式”产品,这个产品满意了“刚需的户型,复式的享用,赠送面积还多”这样的理念,然后即便举高价格,而不会引起客户的抗性。即便单价和总价定得高,客户也以为其是一个优异的差异化产品。

3、假定你是深化到四五线的县城里拍了一块高价地。

这个时分,最需求注意的便是展现面,经过杰出的展现区和外立面,来招引广阔还未改进住宅需求的乡村家庭购房集体。

县城里的购房集体,遍及是本来就有一套房子自住集体,他们关于产品的需求更简略、直接、粗犷,便是展现区要好看,住起来有“排面”。这其间以“韭菜收割专业户”碧桂园的产品最值得学习 ,依托杰出的展现面和外立面,把四五线城市人口的购房需求完全引爆。

所以,关于专业的地产公司来说,尤其是大牌房企们来说,拍了高价地也并不会慌,依据地块特点和配套不同,相应的打法也不同。

但相同的是,经过这样的处理方法,拉高产品溢价,并且商场客户还能承受这样的价格,这才是最要害的。故而,专业的大牌房企,在拍地前的前期策划和客户调研会做得十分详尽。

(二)

从运营视点看,处理高价地的两种方法。

房地产毕竟是资金密集型工业,资金决议着你拍下高价地,能否确保投入资金的安全性,这是房地产运营决策者张阳大将们需求考虑的工作。

所以,在运营上就得做最坏的预期,假定地块价格拍高了,商场承受度差,卖不动的状况下,怎样处理?

土地楼面价过高,销价格格定价过高,这个是拍高价地所面对的最大的危险。而一般要化解这种危险,在运营办理上无外乎是用两种方法处理。

一种便是拿到地不开发,先捂个一年半载坐等土地增值,然后再开工,这种方法也便是俗称的“军武次位面捂地流”。

“捂地流”需求资金流肯定的富余,并且能够经得起资金的长时刻沉压,而现在的房地产公司们,基本上资金都是拆借而来的,用“捂地流”会导致自己手初中女生紧身裤里的活动资金极度紧缺,影响企业安全。

除了融资本钱极低的央企和国企外,就只剩余手里有一笔闲钱的小老板们,囤地出资了。在业界,以“捂地流”大杀四方的的房企中,以白发最为典型。

可是,并不是每一个房企都像白发相同具有得天独厚的资源优势,资金能够经得起长时刻的沉压。并且,因为现在各地网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍严厉的限价方针,“捂地流”越来越捂不动了。

所以,绝大部分房企需求依托另一个方法去打破,这样才干在竞赛日益剧烈的土拍商场上,拿到土地。

别的一个方法便是快周转。

全国武功,唯快不破,唯快周转可满意ROE要求。

现在,大部分的房企老板们都不会在乎单盘的赢利率,纠结于一个盘是不是挣钱,这已被证明是一种目光短浅的行为,很难做大规划。

原因很简略,现在房地产的赢利率被紧缩得十分薄,许多项目做下来基本是不挣钱,假定寻求单盘赢利率,那基本上什么地都拿不了。

现在房企的老板们更重视的是ROE和ROI两项运营目标,也便是净财物收益率和出资回报率两项目标能否到达老板的要求。

而老板们最为垂青的运营目标便是ROE,即净财物罕组词收益率,它(ROE)=出售净利率财物周转率杠杆系数。

从老板的视点来看,ROE便是老板的自有资金所赚的回报率,关乎的是老板手里的现钱能否带来可观的添加,客观上反映了公网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍司的挣钱才干。

要想做大ROE,让老板满意,无非三个方法,第一种便是项目的单个出售净利率贼高。简略了解便是地价相对廉价,而房价卖得越高,项目净利率越高。

比方你方上半年刚拍到地,下半年房价和地价就暴涨了。technocracy可是,现在的大环境和大趋势,现已不再答应有这样的项目呈现了,全国各地都在约束房价上涨,地价上涨,依托价格来进步出售净vary利率就变得越来越难,简直不可能完成。

第二种便是进步杠杆系数,简略的说便是在融资端,做一个1:10,乃至更高的杠杆,自有资金出资1个亿,撬动一个10个亿的项目。杠杆的撬动就意味着添加负债,而添加负债关于当时企业融资会构成很大的影响。

2018年,最大的方针改变来自于金融机构关于房地工事务的约束和缩短,许多的钱不能放给房企了,或许放款速度变慢,影响到房企正常的资金活动。简而言之便是,当时国家的网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍方针在约束房企高杠杆的玩法。

两个通道都被堵死,就只剩余最终一个方法,便是进步资金周转率,也便是我们都懂的“快周转”。

快周转便是将有限的自有资金极限使用起来,不断翻滚,将雪球逐步滚大,资金在有限的时刻内重复使用,重复出资,发生最大的总收益。

“快周转”的最直观了解便是“薄利多销”,把速度进步起来,不纠结一盘两盘的赢利率,而是经过资金利空调匹数用率翻倍,而把全体蛋糕做大后,全体收益率满意老板的要求。

比方老板的手里有10亿的现金,要想在一年内赚10%的净利率,也便是1个亿的赢利,即ROE=10%。

那么你能够挑选花10个亿拍一块项目净利率10%的项目;相同你也能够投入10个亿自有资金,拿5个净利率2%的项目,相同也能做到ROE10%,适当于你的资金在一年内滚了5次。

而一般“高端玩家”们手握10个亿的资金,会优先考虑配一个1:4的杠杆,变成4倍杠杆,这样你能够拿25个净利率2%的项目,你得ROE就变成了200%。这么高的ROE,25个项目里边即便赔本那个几个项目,关于全体ROE来说,也是能够承受的。

最终,ROE最大的问题就在于资金周转率上。而资金周转率是跟时刻是有联系的,所以时刻一长,周转率天然下降。故而快周转最大的敌人便是时刻,最中心的竞赛力是“快”!

所以,站在老板的思想方法来看,ROE远远大于各种其他的运营目标如IRR、NPV、ROI之类的,进步ROE的最有用的方法便是快周转。

(三)

龙光拍下五象湖地王的出资复盘。

说了一堆的理论知识,就得需求实战去演网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍练,而土拍复盘推演便是一个十分好的实战中使用快周转去做高ROE的事例。先简略介绍一下该土拍的状况:

2019年3月29日,龙光地产以24.27亿元,楼面价7500/㎡,产权移送面积12.65万㎡的价值,竞得了广西南宁市五象新区五象湖片区的162亩的优质地块。

该地块的容积率为3.0,计容面积约为32.4万㎡,移送了12.65万㎡的产权移送面积后,仅剩19.75万㎡的可售面积。可售楼面价为12289/㎡。

可是,移送了12.65万㎡的产权面积,这部分是需求建好楼之后无偿移送给政府的,假定建安本钱为2200(此为合理建安本钱,非商品房建安本钱),需求多花2.78亿的建造费用,故而总地价应为24.27+2.78=27.05亿,其实践楼面价大约为13696/㎡。

而这个区域,当时的房价是多少呢,大概是1.2~1.7万/㎡这样,这适当于楼面价比房价还贵的一块地,南宁历史上的单价地王,五象新区的单价地王。

像这样的一块地要想挣钱,其房价至少得上2万/㎡,而现在的房价是多少呢,1.2~1.7万/㎡。也便是说,即便拿地之后不开发,选用“捂地流”,最少也得捂个2年,等房价上涨掩盖掉地价后再开发,是最好的处理方法之一。

不过,依照当时南宁的因城实政的调控方针,五象新区房价在未来半年内冲到均价2万/㎡仍是比较困难的,并且商场上的客户不一定会为地王买单。福建旅游景点将近30个亿的资金本钱,即便财政本钱年化是10%,一年就要将近3个亿的利息,捂地要捂到地老天荒,还只会让本钱越捂越高。

所以,立刻进行开发快周转才是王道,燃眉之急是要回收24.27亿真金白银投入进去的土地款。

可是可售面积只需19.75万㎡,假定按2万/㎡的售龙虎榜价来计算,则可售货值仅为39.5亿,扣除24.27亿的土辑组词地款,仅有15曾祥耿.23亿元。

扣除约产权移送房建安本钱,地上和地下建安本钱、开发本钱、办理费用、财政费用、税金还有配套地块二公共设施的建造费用等等,基本上就能够反推出项目卖2万/㎡都是赔本的。项目至少得卖2.5万/㎡才干挣钱。

可是项目现在卖2.5万/㎡能卖得动吗,我以为不可,所以这个项目要想卖得动,快周转起来就势必要降价。至少得拉回2万/㎡的一个区间内。

由此又能够推出龙光肯定不是看单个项目ROE的公司,而是应该是看整个区域全体ROE的公绥德县水灾司。翻看南宁龙光的项目布局,能够看出龙光项目布局十分多,抛开协作项目和2019年拿地的项目,龙光地产在南宁的布局现已构成了规划化。

在区域具有了规划,能够有用下降各种本钱费用,比方办理本钱(一个项目总办理两个项目维生素e能去痘印吗,一套班底办理两个楼盘,人力本钱能够节省许多)。那么剩余的就只剩余进步ROE了。

而在快周转逻辑的指导下,你一老一小网上注册就理解,凡克猫童装ROE考虑的不是项目的赢利率,而是考虑资金周转率和杠杆份额。龙光只需能够进步资金周转功率和融资杠杆的份额,天然就能冲很高的ROE,这个时分,单个项目是否盈余现已不重要了,当然最好是不赔本。

这样的高地价项目,要挣钱很难,可是要想做到不赔本,仍是很简单的。在快周转的逻辑下,项目要求的是快速回收自有资金,投入到下一个项目中翻滚资金,而不是纠结这个项目究竟要赚多少钱。

所以,只需回收的了前期投入的土地出让金24.27亿,资金流就回正了。剩余的工作,便是融资杠杆和税务谋划的工作了。

最终,当你复盘这个项目的时分,不要把眼光局限于这个项目萝卜糕的做法,而是要把目光放在全盘战略上来考虑。网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍

这个项目能带来什么,能带来一个优质的押品进行融资杠杆,能带来满足的社会地位和可观的出售金额,能构成规划化,然后进一步下降其他项目的运营和办理本钱,还能持续翻滚下一个项目。所以龙光拿这样的高价地,网游之近战法师,地产出资:拍了高价地怎样应对的逻辑分析,茹萍只赚不亏。

往往在土拍中,拍到高价地的房企一般都是现已在区域内落地深耕了的房企。他们自带天然的优势,只需再加上快周转,就能够快速地翻滚资金。

只需资金能不断翻滚,即便项目的赢利低乃至是赔本的,也问题不大。

资金放在十个篮子里,即便烂了两三个篮子,对全盘的影响微乎其微,只需能翻滚资金,就能做大规划,薄利多销相同能够锤爆大部分寻求单个项目净赢利的房企,跑赢大趋势。

来历:柳沙徐锦江(ID:xmg_bijiben)

涛哥杂谈(ID:jerryhetalk),十年地产从业,著有多篇地产职业10万+抢手文章,个人微信:taogezatan01,欢迎投稿、协作、沟通。

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